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La loi prévoit la possibilité de séparer la propriété d’un bien immobilier en deux. D’un côté l’usufruit, qui donne le droit d’habiter le bien ou de le louer à un tiers. De l’autre la nue-propriété, i.e. les murs, qui peuvent être vendus à un investisseur qui ne deviendra plein propriétaire que dans le futur.
Il existe deux types d’usufruit :
- L’usufruit constitué pour une durée fixe ; on parle alors d’usufruit temporaire.
- L’usufruit sans limite dans le temps, i.e. à vie
Dans tous les cas, au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire.
Pendant toute la durée de l’usufruit, l’usufruitier ne paye pas de loyer, le nu-propriétaire renonçant à tout revenu locatif.
Un capital immédiat
En vendant la nue-propriété, vous touchez un capital important qui correspond à la valeur de votre bien, diminuée de la valeur d’usage que vous conservez, calculée en fonction du nombre d’années d’occupation du bien et de sa valeur locative. Selon le type d’usufruit et selon votre âge, vous pouvez raisonnablement toucher entre 40% et 80% de la valeur de votre bien.
Une fiscalité avantageuse
Le produit de la vente est totalement exonéré d’impôt sur la plus-value s’il s’agit de votre résidence principale. L’opération permet aussi de baisser son IFI pour ceux qui y seraient assujettis.
Le droit de louer votre bien
Votre usufruit vous donne le droit de louer votre logement à tout moment, ce qui vous ouvre une possibilité de revenus complémentaires.
La vente en nue-propriété, à l’instar de toutes les autres ventes immobilières nécessite un acte notarié. Les délais de réalisation sont identiques à ceux d’une transaction immobilière classique.
À l’extinction de l’usufruit (fin de l’usufruit temporaire ou bien décès de l’usufruitier), il y a reconstitution automatique de la pleine propriété. Le cas échéant, la succession de l’usufruitier doit simplement rendre les lieux vides de tout meuble dans un délai raisonnable. Quant au nu-propriétaire, il devient plein propriétaire sans aucune formalité ni aucuns frais (à moins qu’il se soit engagé à verser un complément de prix en cas de décès prématuré).
Avant 40 ans, les investisseurs sont souvent en phase de remboursement d’un emprunt qui a servi à l’acquisition de la résidence principale. Ils ont alors une capacité d’emprunt plus limitée et en même temps ils ont un horizon temporel de placement assez long. Ils peuvent s’endetter à long terme en se projetant sur une longue période. L’investissement en nue-propriété d’un bien leur permet de minimiser leur remboursement d’emprunt par rapport à une acquisition classique d'un bien en pleine propriété sachant par ailleurs que ce modèle d'investissement ne génère pas de frais annuels récurrents.
Dans cette tranche d’âge, l’investissement en nue-propriété permet de générer à terme une plus-value significative ou des revenus locatifs, qui compléteront leur pension de retraite.
À cet âge, les investisseurs se soucient souvent en priorité d’organiser et d’optimiser la transmission de leur patrimoine.
Acheter et transmettre la nue-propriété d’un bien permet de baisser la note en matière de droits de succession, tout en pouvant se ménager la possibilité de revenus futurs si l’on met en place un usufruit successif.
Si vous êtes expatrié, vous serez certainement sensible au fait que détenir la nue-propriété d'un bien permet de s'affranchir de toute contrainte de gestion.
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